マンションを査定する流れと売却相場・売る時に必要な費用も紹介

マンション売却の流れ

マンションを売る時にマンションがいくらで売れるのか、マンションを査定して売却するまでの流れや、他に査定した人の相場がどれくらいなのか気になりますよね。

ほとんどの人がマンションの査定や売却などの経験がない状況の為、査定額の適正や査定相場・マンションを売る際の適切な流れが分かりづらく、どうすればよいか迷っています。

「マンションを売りたいけど、何から始めていいのか分からない」
「自分のマンションがいくらで売れるのか相場や、売る時に必要な費用がどのくらいになるのか知りたい」

そうしたマンションを売る経験が無い人に向けて、この記事ではマンションを査定して売却するまでの流れと、エリアごとの相場価格、売却時にかかってくる税金や仲介手数料などの費用も解説しています。

信頼できる不動産会社が見つかるおすすめの「一括査定サイト」も紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

目次

マンション査定から売却までの流れとマンション売却を成功させる方法

マンションを初めて売ろうとしている人は、何から手を付けていけば良いのか分からないと思います。

まずは以下の、マンション査定から売却までの流れを確認してみましょう。

  1. マンションの査定に必要な必要な書類を集める
  2. 売却したいマンションの査定を行う
  3. 信頼できる不動産会社と契約を進める
  4. 購入希望者の内覧対応をする
  5. 購入希望の買主と売買契約を結ぶ
  6. マンションの引き渡しを進める

マンションを売る時は、「できるだけ速やかに高値で売却を行う」のがポイントです。

一戸建ての住宅とは異なり、マンションは経年劣化で査定時の価値が減少しやすい傾向です。

マンションを売ると決めたら売却活動をスムーズに行う事で、少しでも高くマンションが売れます。

マンションを売る時、どのような流れで売るのか手順を知っておくのも大切です。

マンションの売り方を理解していないと、手放すだけでも素人には苦労する事ばかり。

売る時の金額もマンションとなると数百万円、数千万円にもなるため、売り方を失敗してしまうと大きな損失になってしまいます。

しかし、不当に高い金額でマンションを売ろうとしても、査定時にある程度の金額は算出されますし、一般的な相場は公開されています。

無茶な取引は不動産業者や買主の心象にも悪影響を及ぼす為おすすめしません。

ただしマンション査定や売却の専門家・不動産会社を通じて売れば、早期に買い手を見つけられ、希望する価格でマンションが売れる可能性は十分あります。

以下にまとめるマンション査定から売却までの流れを把握し、マンション売却を成功させるための手順と方法を理解しておきましょう。

1. マンションの査定に必要な書類を集める

最初にマンションの査定から売却に必要な、以下の書類を集めておきましょう。

書類内容マンション
登記簿謄本・登記事項証明書土地や建物の所在地や所有者を確かめる
売買契約書以前との買主との間で交わしたもの
重要事項説明書以前の不動産購入時に不動産会社から受け取ったもの
土地・建物登記済証(権利証)or 登記識別情報持ち主だと証明する
固定資産税
納税都市計画税
納税通知書
固定資産税の清算を買主と行うのに必要
地積測量図境界確認書隣接地の所有者との境界を確める
物件の図面設備の仕様書部屋のイメージ・間取りを確める
建築確認済証検査済証建物が検査に合格しているか確める
マンションの管理規約使用細則維持費関連書類住むにあたっての注意事項を確める
建築設計図書工事記録書工事の詳細を知るあるといい
アスベスト使用調査報告書
耐震診断報告書
古い建物の信頼性を確かめるあるといい

書類の種類によって、手続きの都合上で取得までに時間のかかる物もあります。

マンションを売ると決めたら、できるだけ早めに必要な書類は用意しておくのがポイントです。

例えば登記簿謄本・登記事項証明書は、最寄りの法務局やオンラインでの交付も行われていますが、手元に到着するまで数日かかる場合も。

マンションの査定に必要な書類が揃っていないと、書類を用意するまでに買主の気持ちが変わってしまい、売買契約を結ぶ前に契約を破棄される可能性もあります。

1日ですべての書類を用意するのは大変なので、マンションを売ると決めた時など早めの準備が必要です。

自分ですべての書類を集められないと感じたら、不動産会社や司法書士に相談してみましょう。

特にマンションの「土地・建物登記済証」は、売却時に重要な書類です。

以前の買主との間で交わした売買契約書は売却時だけでなく、確定申告のときにも必要なので、注意してください。

2. 売却したいマンションの査定を行う

所有しているマンションの相場がわからないと、いくらで売れるのか分からず思い切って売却まで進めないものです。

まずは売却したいマンションの査定を行い、どの程度の金額で売れるか把握しておきましょう。

マンションの査定を行う方法は、以下3つの方法があります。

  1. 不動産流通機構のシステム「レインズ」で調べる
  2. 物件情報サイトで売り出されている物件情報を見る
  3. 不動産会社で査定してもらう

おすすめは、②で大まかな予想金額を出しておき、③の不動産会社で査定してもらう方法です。

「レインズ」では、実際に取引された物件の成約価格を調べられます。

ただ宅地建物取引業者や機構会員の資格がないと使えませんし、不動産の知識がないと正確な判断ができません。

物件情報サイトを使うなら、売りたいマンションに似た物件を探し、参考程度に見るのが無難。

似た物件でも、個々の部屋の状況によって価格が変わるため、おおよその金額を確認するだけにしておきましょう。

もっとも適切なマンションの査定がしたいなら、不動産会社の査定がおすすめです。

不動産会社は「いくらで売却できるか」を重視して査定するので、自分が保有するマンションの査定相場に近い価格を出してもらえます。

エリア内の物件情報にも詳しいため、相場に見合った適切な価格がわかるでしょう。
不動産会社は1社だけに限定せず、最低でも3社に査定を依頼してみてください。

1社だけだと、マンションの適性な査定額かどうかが分からず、相場より低い金額でマンションを売ることになる場合もあります。

3. 信頼できる不動産会社と契約を進める

マンションの査定額を算出してもらい、おおよその評価額がわかったら、信頼できる不動産会社と契約を進めましょう。

不動産会社にはマンションの査定からサポートしてもらい、無事に売却が完了したら仲介手数料を支払う「媒介契約」を結びます。

契約を結ぶ不動産会社は、信頼できて優秀なところを選ぶのが大切です。

不動産会社を見極める5つのポイントを、以下にまとめてみました。

  1. マンション売却の実績かある不動産会社か
  2. 不動産会社が適性な査定額を出してくれるか
  3. 担当者の対応がスピーディで丁寧か
  4. 担当者の知識や経験が豊富か
  5. 担当者が「宅地建物取引士(宅建士)」の資格持ちか

マンションの査定を依頼した不動産会社がマンション査定や売却の経験と実績が少ないと、エリア内の適切な相場を把握していない可能性があります。

相場よりも低い価格で査定されてしまう危険があるため、マンション売却の実績は重要です。

不動産会社の担当者がどのような対応をしてくれるかも、しっかりチェックしましょう。

信頼できる不動産会社はどうやって見極めればいい?

誠意のある対応をしてくれて、相談に親身になり、書類の作成やリフォームなどのアドバイスをくれるところは信頼性が高いです。

一方で質問に対する回答が遅かったり、専門用語を使ってごまかしてくる担当者は、おすすめできません。

マンション売却の知識はあっても、経験が少なければ適切なアドバイスをできない場合もあるため、担当者を変えてもらうのも一つの手です。

「宅地建物取引士(宅建士)」の資格を持っていれば、最低限の知識があるとわかるため、聞いてみるのもいいでしょう。

4. 購入希望者の内覧対応をする

不動産会社が決まってマンションの売り出しが始まったら、購入希望者の内覧対応をしましょう。

内覧対応とは?

内覧対応は、購入希望者が実際に売り出しているマンションを見学し、部屋の状態や様子を確認するのに売主が立ち会うことです。

購入希望者は他の物件も見ている可能性が高いため、マイナスの印象を持たれないように、対応には十分気をつけてください。

内覧対応がマンション売却の成否を分ける場合も多いです。

実際に購入希望者が訪れたときに、質問された内容には丁寧に対応しましょう。

住んでいるからこそわかる住みやすさや、マンション周辺の環境を伝えると、実際に住んだときのイメージを持ってもらえます。

また内覧対応の前には、室内の整理整頓や清掃をしておきましょう。

リビングやキッチン、寝室やクローゼット、風呂場やベランダも見られるため清潔にしておいてください。

すでに新居に引っ越している場合なら清掃は楽ですが、売却するマンションに住んでいるなら、掃除をして少しでも綺麗な状態にしておくとよいです。

物が散乱している状態よりも、部屋が清潔な状態になっていれば、購入希望者への印象がよくなります。

見落としやすいので注意してほしいのが、水回りの掃除です。

水垢やカビなどで汚れやすく、生活感が見えやすいため、丁寧に掃除しておきましょう。

汚れがひどいのであれば、ハウスクリーニングの業者に依頼するのも方法の1つです。

内覧は週末に多くなる傾向があるため、前もってスケジュール調整をしておきましょう。

不動産会社の担当者と事前に話し合い、内覧対応の方法や清掃についてのアドバイスをもらっておいてください。

5. 購入希望の買主と売買契約を結ぶ

マンションを購入希望する買主が決まったら、売買契約を結びましょう。

売買契約は売主と買主、仲介する不動産会社が揃って行います。

契約後にトラブルにならないよう重要事項を確認し、売買契約書を交わして署名・捺印し、買主から売主に手付金が支払われます。

売買契約を結ぶときには、契約書の内容やマンションに問題があったときの責任範囲を、しっかり確認しておきましょう。

実際に売買契約を結ぶときに、注意しておきたいのは以下の4つです。

  • 売買金額が間違っていないか
  • マンションの引き渡し日はいつか
  • 契約不適合になるケースは何か
  • 売主が責任を負う期間はいつまでか

売買金額とマンションの引き渡し日は、しっかり確認しておいてください。

事前に話し合った金額と違っていないか、引き渡し日までに清掃や退去が完了できるかの把握は、非常に大切です。

マンションの室内に雨漏りがあったり、使えない設備を使用可能として伝えたりした場合は、契約不適合になってトラブルに発展する可能性も。

問題なく引き渡すのも重要ですが、責任を負う期間がいつまでかを把握しておくのも重要。

不動産の売買は、民法では「買主が瑕疵(=建物に何らかの欠陥がある状態)を発見した日から1年以内」とされています。

実際の契約は当事者が自由に決められるので、売主が保証するのは「2~3ヶ月」となる場合が多いです。

売買契約書に問題がなければ、売主は買主から決めていた頭金を受け取れます。

また不動産会社に仲介手数料の半額を売主が支払うのも、同じタイミングです。

売買契約を白紙に戻すのは非常に難しいため、しっかり内容を確認し、あとでトラブルが発生しないようにしておきましょう。

6. マンションの引き渡し日を進める

売買契約を無事に結べたら、マンション引き渡しの準備を進めておきましょう。

引き渡し日までに、買主と契約書で約束した状態にマンションを整えます。

例えば引き渡し日までに引っ越しを済ませておく、ハウスクリーニングで室内や水回りの清掃をしてもらっておきましょう。

決めていた約束が守れていなかった場合、損害賠償に発展する可能性もあるので、注意が必要です。

引き渡し当日は、売主と買主・不動産会社や銀行員などが集まり、以下のやりとりを完了させます。

  • マンションの登記を変更する
  • 売却したマンションの鍵の引き渡し
  • 買主から売主に売却代金を渡す
  • ローン残債の支払いを済ませる
  • 仲介手数料の残額を支払う

登記変更を司法書士に頼んだ場合は、法務局に代理で名義変更を行ってもらいます。

法務局は平日の17時頃までしか受け付けていないため、引き渡しは平日の午前中になる場合が多いです。

銀行の手続きが完了するまで、1~2時間ほどかかる可能性もあるため、引き渡し当日は予定を入れないようにしておきましょう。

引き渡しが完了したら、マンションの管理組合に連絡するのも忘れないようにしてください。

マンションの名義が変わったのに、修繕費や管理費が口座から引き落とされる可能性があるためです。

引き渡し日までにやるべき手続きを、漏れなくピックアップしておきましょう。

マンションの査定から売却までにかかる費用と相場

マンション査定・売却にかかる費用は仲介手数料や各種税金と色々とあります。

以下の表にマンションを売る時に必要とされる費用をまとめてみました。

費用詳細
仲介手数料売買契約が成立したときに、不動産会社に支払う手数料
印紙税不動産売買契約書に貼り付ける印紙代
登記費用住所移転・抵当権抹消の登記、相続登記などの費用
司法書士への報酬登記に関する手続きを代行してもらった際の費用
測量費用測量に必要な費用
譲渡所得税マンションを売却して利益が出たときに支払う税金
※特例を使って減額できる場合がある
ローン残債の繰上返済手数料住宅ローンの残債を繰上返済する場合に、金融機関に支払う手数料
ハウスクリーニング代売却するマンションの清掃費用
リフォーム代売却するマンションのリフォーム費用
新居の購入費用住み替える新居の購入費用
引っ越し費用新居への引っ越しに必要な費用

ざっと確認すると「たくさんあるな」と感じたかもしれませんが、マンションの状況によってはすべてを支払う必要はないので、安心してください。

各費用の詳細を以下で見ていきましょう。

仲介手数料は不動産会社との契約方法によって異なる

マンション査定をして売却するときに不動産会社に支払う仲介手数料は、法律で上限が決められており、売買価格によって変わってきます。

不動産の仲介手数料は買主と契約が成立した場合のみに支払うもので、着手金とは違うので注意してください。

売買価格によって変化する仲介手数料の上限を、以下にまとめてみました。

不動産の売買価格(税込)仲介手数料の上限価格
200万円以下売買価格の5% + 消費税
201万円以上400万円以下売買価格の4%+2万円 + 消費税
401万円以上売買価格の3%+6万円+消費税
参考:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

実際の売却価格を想定し、売却価格1,000万円以上の仲介手数料も記載するので、参考にしてみてください。

マンションの売却価格仲介手数料
1,000万円36万6,000円
2,000万円72万6,000円
3,000万円105万6,000円
4,000万円138万6,000円
5,000万円171万6,000円
6,000万円204万6,000円
7,000万円237万6,000円
8,000万円270万6,000円
9,000万円303万6,000円
1億円336万6,000円

仲介手数料で注意してほしいのは、マンションを引き渡すまでに手付解除されてしまうと、既に支払った分が戻ってこない点です。

手付解除とは?

手付解除では、売買契約を結んでから引き渡しまでに、買主は手付金を放棄し、売主は受け取った手付金の2倍を返却すれば契約を解除できます。

解除する理由は問われないが、契約書に解除できる期限を記載する場合が多い。

仲介手数料を無駄に払うのを防ぐため、買主の情報を精査し、解除される危険性がないか吟味する必要があります。

登記費用は司法書士へ依頼する必要がある

マンションの住所変更登記や、ローン返済時の抵当権抹消登記は、自分で行うのは大変です。

司法書士に任せる場合が多くなっており、一般的な登記と費用の相場を以下にまとめました。

抵当権抹消費用(登録免許税)・登録免許税:1物件で1,000円
・司法書士への報酬:10,000円程度
住所変更登記・登記の手数料を含めて、司法書士へ10,000円ほど支払うのが一般的
参考: 法務局:抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税

マンションを売る時に相続の問題も絡んできた場合は、亡くなった人の書類を集める必要もあるため大変です。

日中仕事や家事で忙しいなら、代わりに書類を揃えてくれる司法書士に依頼してみてください。

印紙税は契約書の取引に必須の費用

印紙税は契約書の取引に必須で、適切な額の収入印紙を貼らないといけません。

印紙税の金額は、売買するマンションの価格によって異なります。

令和6年3月31日までは印紙税の軽減措置があり、税率が引き下げられているのでお得です。

印紙税の金額は、こちらの表を参照ください。

マンションの売買価格本来の税率軽減後の税率
100万円~500万円2,000円1,000円
500万円~1,000万円1万円5,000円
1,000万円~5,000万円2万円1万円
5,000万円~1億円6万円3万円
参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

売買価格が500万円以内であれば、印紙税は一律で決まっています。

500万円以上の取引の場合、額が大きくなるにつれて印紙税も増えるため注意しましょう。

住んでいるマンションを売るなら引越し費用もかかる

今住んでいるマンションを売るなら、新居への引っ越し費用もかかります。

マンションの売却が完了してから引っ越すのであれば、一旦仮住まいに入る必要があるため、引っ越し費用も2回分必要です。

売却が確定していれば、新居の購入資金も確保できるので安心して物件を探せますが、引き渡し時期を考えないと無駄な出費になる場合も。

売却契約から引き渡し日まで、余裕を持ったスケジュールを立てるのがおすすめです。

希望する場合はハウスクリーニング代もかける

ハウスクリーニングは必須ではありませんが、やっておくと査定額にプラスになったり、購入希望者の印象がよくなったりします。

ハウスクリーニングをした方がよい場合の一部を、こちらの表にまとめています。

部屋が汚い場合・キッチン・浴室・洗面所などの水回りや天井、壁
→綺麗になっているか、カビが生えていないかどうかが見られる
築年数が5年以内と浅い場合・ハウスクリーニングの効果が出やすい
→内覧時に清潔感と好印象を購入希望者に与える

そもそも部屋が汚い場合は、売却したい価格よりも査定額が下がる事もあるため、ハウスクリーニングがおすすめです。

広告で清潔に整えられた写真が載せられれば、内覧希望者が多くなり、購入希望者も増やせるでしょう。

築年数が経っている場合はリフォームをする手もある

築年数が経っているマンションは、リフォームして資産価値を上げる方法もあります。

マンションを売却するに当たって、リフォームを行うメリット・デメリットを、以下の表へまとめました。

マンション売却時のリフォームのメリット・内覧した購入希望者の印象がよくなる
・購入後に買主が手を入れる必要がなくなる
・買主が購入後に早く入居できる
マンション売却時のリフォームのデメリット・売却前にリフォーム費用がかかる
・売却価格をリフォーム費用込みにしにくい

マンションをリフォームしても、必ずしも査定額が上がるわけではありません。

むしろ買主の好みに合わないと、リフォームした分が無駄な出費になってしまう場合も。

もしリフォームを検討しているなら、不動産会社に相談して売却時にプラスに働くか事前に確認してみてください。

マンションを売って利益が出たら確定申告と税金の支払いをする

マンションを売って利益が出たら、確定申告と税金の税金の支払いをしましょう。

会社員の人でも給与以外の所得になるので、マンション売却分の申告と納税が必要です。

マンションを売ったときの契約書や仲介手数料の領収書などの書類は、申告する際に必要なので保管しておいてください。

マンションを売って損失が出たとしても、確定申告をすれば他の所得と合わせて、所得税の還付が受けられる可能性もあります。

また損失額を数年にわたって繰り越せる場合もあるため、確定申告のメリットは大きいです。

確定申告をするのは、マンションを売却した翌年の2月16日~3月15日まで

年内でも早めにマンションの売却まで完了していると、申告を忘れてしまう危険性があるため、スケジュール管理はしっかりしておきましょう。

確定申告をしないで放っておくと、税務署から問い合わせや調査をされ、延滞税や重加算税などの罰則が課されてしまいます。

確定申告をしなかった場合の罰則例
  • 無申告加算税:申告期限までに行わなかったときの税金
  • 延滞税:滞納した日数にともなって課される税金
  • 重加算税:事実を隠ぺいして申告したときに課される税金

確定申告でわからない部分があれば、税務署に相談すれば丁寧に教えてもらえます。

インターネットで申告できる「e-Tax」の利用もおすすめです。

譲渡所得税は土地やマンションを売った場合に必要

マンションや土地の売却で確定申告をすると、「譲渡所得税」を納める必要があります。

譲渡所得税とは?

土地や建物を譲渡(売り買い)したときに、納める税金。

「譲渡所得税」は、「譲渡所得」に決められた税率をかけて計算します。

譲渡所得とは?

マンションや土地を売った金額から、仲介手数料や設備費などの費用を差し引いた金額。

「マンション売却価格 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額」で計算できます。

計算式内の『取得費』などの用語の意味は、わかりやすく以下にまとめています。

取得費・マンションや土地を売却したときの購入代金
(建物は減価償却費相当額を控除)
(例)
・土地の測量費
・仲介手数料
・設備費
・改良費など
譲渡費用・土地や建物を売るために直接かかった費用
(例)
・仲介手数料
・貸家の売却に際して支払った立退料
・印紙税など
特別控除額・自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円
参考:土地や建物を売ったとき

マンションを購入するために行った活動費用も、費用として計算できる場合があるため、不動産会社に相談してみてください。

注意してほしいのは、売却したマンションの所有期間が5年以下だと、納める税金が高くなる点です。

以下の表で所有期間別の税率を確認しましょう。

税区分所得税住民税
所有期間が5年以上長期譲渡所得15%5%
所有期間が5年未満短期譲渡所得30%9%

譲渡所得を取得費や控除で少なくしても、最後の税率が2倍になるため、注意してください。

マンションの査定額と売却相場はどのくらい?エリアによる売却価格の違い

マンションの査定額と売却相場はエリアによって異なっているものの、どの地域でも年々上昇傾向にあり、2022年も高く売れやすい状況が続くでしょう。

不動産価格の変化を公開している、レインズのレポート「Marcet Watch」の最新データでは、2020年と2021年を比較すると、成約状況・価格の上昇がわかります。

主要都市のデータを以下にまとめてみました。

12月時点の数値2020年度の㎡単価(万円)2021年度の㎡単価(万円)前年比(%)2020年度の価格(万円)2021年度の価格(万円)前年比(%)
北海道25.1125.38上昇(1.1)1,8401,925上昇(4.6)
東京都75.8680.72上昇(6.4)4,7354,807上昇(1.5)
愛知県28.1329.91上昇(6.32,1442,230上昇(4)
大阪府36.5741.78上昇(14.2)2,5242,848上昇(12.8)
福岡県28.4032.51上昇(14.5)1,8682,080上昇(11.5)

また各都道府県の中古マンション売却価格の最新データ、2021年12月の売却相場も確認してみましょう。

12月時点の単価・価格㎡単価(万円)価格(万円)
北海道25.381,925
【東北地方】
青森県21.981,333
岩手県22.11,200
宮城県29.442,015
秋田県24.732,000
山形県非公表非公表
福島県21.941,399
【関東地方】
茨城県24.871,849
栃木県23.551,,566
群馬県25.921,598
埼玉県37.992,555
千葉県33.582,461
東京都85.725,156
神奈川県50.853,401
【中部地方】
新潟県23.341,530
富山県46.033,560
石川県27.431,948
福井県非公表非公表
山梨県22.631,350
長野県28.452,232
岐阜県27.62,251
静岡県26.351,892
愛知県29.842,270
【関西地方】
三重県24.211,795
滋賀県31.732,320
京都府44.462,782
大阪府40.862,772
兵庫県32.932,301
奈良県22.831,666
和歌山県13.11843
【中国地方】
鳥取県非公表非公表
島根県非公表非公表
岡山県29.072,278
広島県32.422,388
山口県26.411,755
【四国地方】
徳島県非公表非公表
香川県12.88929
愛媛県24.721,478
高知県24.71,660
【九州地方】
福岡県32.512,080
佐賀県22.341,743
長崎県24.721,744
熊本県21.071,567
大分県21.921,692
宮崎県28.282,235
鹿児島県33.122,560
沖縄県44.713,126

不動産価格は2013年のアベノミクスを発端に、年々上昇し続けています。

令和3年に行われた国土交通省の調査でも、マンションの価格は年々上昇し続けているのがわかりました。

不動産価格指数

緑の線がマンションの価格で、右肩上がりに上昇しているのがわかります。

2020年上半期は新型コロナの影響を受けて、マンション価格も下落したものの、2020年7月以降は上昇に転じています。

オンラインでの販売やモデルルームに入場制限を設けるなど、予防対策が一般的になったのも関係しているでしょう。

社会情勢の影響を受けるため断言は難しいですが、2021年12月時点でも最高値の更新がされており、マンション価格が暴落する危険性は少ないと言えます。

マンション査定と売却時の注意点は?

希望価格どおりにマンションを売却したいなら、マンション査定時と売却時の注意点をしっかり押さえておきましょう。

6つの大事なポイントを以下にまとめてみます。

  • 隣人の問題やトラブルがあれば事前に伝える
  • ローンが残っているマンションは完済できるか確認
  • マンションの取引実績が多い不動産会社を選ぶ
  • 期間に余裕を持ってマンション査定を進める
  • 査定は複数の不動産会社で調べる
  • 売却期間が長引くと価格が低くなるリスクがある

各ポイントのコツを詳しく見ていきましょう。

隣人の問題やトラブルがあれば事前に伝える

隣人の問題やマンションにトラブルがあれば事前に伝えておかないと、あとで損害賠償を請求される可能性もあります。

トラブルに発展する危険性が高いのは、以下の4つです。

  • 隣人に関する問題(騒音・ゴミ問題など)
  • 住宅の匂い(悪臭)
  • 住宅の雨漏り
  • 日照問題(太陽光が遮られる)

上記のような問題があるとわかっている場合は、売買契約を結ぶ前に買主へ伝えておきましょう。

マンションを良く見せるために嘘をつき、契約後に問題が発覚すれば、損害賠償や契約解除などの「契約不適合責任」に問われる可能性も。

契約不適合責任とは?

契約不適合責任は、引き渡された物が契約の内容に適合しないときに、売主が買主に対して負う責任のこと。

以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたが、民法の改正により、名称が変更されています。

契約不適合責任は、売却するマンションの問題点を買主にすべて伝えておくと、責任に問われない特約をつけられます。

不動産会社が用意した書類に問題点を記入し、買主に告知しておけば、あとでトラブルに発展する可能性を防げるので忘れないようにしましょう。

ローンが残っているマンションは売却後に完済できるか確認する

ローンが残っているマンションでも売却できますが、査定金額でローンが完済できるか確認しておきましょう。

ローン残債のある物件を売却するには、完済して抵当権を抹消しなければいけません。

抵当権とは?

抵当権は、住宅ローンが払えなくなった場合の担保として、金融機関が家や土地にかける権利のこと。

抵当権を設定すると、マンションが担保になります。

査定金額でローン完済が可能か、一括返済の手数料を含めた諸経費も支払えるか、不動産会社とも話し合っておきましょう。

住み替えで新しいマンションを購入する場合は、3,000万円の特別控除をいつ使うのかも考えておいてください。

売却物件で3,000万円の特別控除を使い、すぐに住み替え先の物件を購入すると、購入物件で「住宅ローン控除」が使えません。

住宅ローン控除とは?

住宅ローンを使って住まいを購入したときに、「年末時点での住宅ローン残高の1%」が、入居時から10年間控除される制度のこと。

売却物件と住み替え先の、どちらで3,000万円の特別控除を利用すればお得になるのか、しっかり検討しておきましょう。

マンションの取引実績が多い不動産会社を選ぶ

マンションの取引実績が多い不動産会社を選ばないと、適切な価格でマンションを売却できない可能性もあります。

不動産会社には得意・不得意があり、売却実績のない不動産会社には依頼しないよう注意が必要です。

例えばエリアの一軒家に精通している不動産会社に相談してしまうと、相場に見合わない価格で販売されてしまう場合も。
マンション売却の取引に慣れていない不動産会社だと、買い手が現れるまで時間がかかり、何ヶ月も待たされてしまう可能性もあります。

不動産会社を選ぶ際には、実際に販売している物件の種類をチェックしましょう。

店頭のチラシやウェブサイトで、どのような不動産を取り扱っているか不動産会社の傾向を確認できます。

マンションの取扱件数が少なく、広告でも積極的にマンションをおすすめしていない不動産会社は、できるだけ避けた方が賢明です。

期間に余裕を持ってマンション査定を進める

マンション査定は、できるだけ期間に余裕を持って進めてみてください。

最低でも6ヶ月はかかると考えて計画を立てておくと、失敗する確率が少なくなります。

例えばできるだけ高い価格でマンションを売却したいのであれば、買い手が見つかるまで時間がかかるため、より長い期間が必要です。
一方でできるだけ早めに売却しなければいけないなら、マンションの売却価格を下げたり、業者に買い取ってもらったりする必要があります。

売り急いでしまうと、希望価格でマンションを売れない可能性が高くなるため、売却期間はしっかり確保しておきましょう。

不動産会社の選定から売却、内覧の対応や実際の契約完了、確定申告まで考えると半年の期間があれば焦らずに済みます。

「マンションの売却を急ぐ必要がない」と思っていても、できるだけ余裕のある計画を立て、早めに不動産会社へ相談するのが賢明です。

マンションの査定は複数の不動産会社で調べる

売却するマンションの査定は、複数の不動産会社で行いましょう。

最低でも3社に査定依頼するのをおすすめします。
依頼する不動産会社が1社だけだと、マンションの査定金額が正しいかどうか判断できません。

もし最初に依頼した会社の担当者が、営業成績を上げようとして、相場よりも低い価格を提案してもわからない可能性が高いです。

反対に相場よりも高い価格で売り出されてしまい、なかなか買い手が見つからずに不安な気持ちになる場合も。

契約を1社のみにすると、不動産会社が仲介手数料を売主と買主の両方から得ようとして、物件情報を隠す危険性もあります。

複数社で査定依頼をすれば、自分に不利な条件を出されても気づきやすくなります。

売却期間が長引くとマンションの価格が低くなるリスクがある

売却期間が長引くと価格低下のリスクがあるため、あまり余裕を持ちすぎるのも禁物です。

不動産の価値は時間の経過に密接に関係しており、1年経つごとに評価が下がってしまいます。

市場価格も同じように下がっていくため、時間が経過するほど、低い価格でしか売却できなくなってしまうのです。

また売却期間が長引くと、マンションを買いたいと思っている人に、同じ物件情報が何度も目に入ります。

「このマンションなかなか売れないな」とマイナスイメージを持たれ、買い手がつきにくくなるリスクも。

マンションがなかなか売れないと焦ってしまい、当初の希望よりも低い価格で売らざるをえない可能性もあります。

不動産会社の選定からマンションの売却完了まで、半年ほどの期間で完了する計画を立てるといいでしょう。

マンションの査定は一括査定サービスが便利

マンション売却を成功させるためには、複数の不動産会社でマンションの査定を受ける必要があります。

ただ何社も不動産会社を回るのは、仕事や家事で忙しいと時間がとれないので、難しいでしょう。

そこで便利なのが「マンションの一括査定サービス」。

スマホやパソコンがあれば、ネット上で物件情報を入力すれば、すぐに査定結果を受け取れます。

「マンションの一括査定サービス」は複数ありますが、マンションの査定に強いのは「東急リバブル」です。

売れ残りリスクを回避しながら、マンションを高額売却したい人に向いています。

東急リバブルは補償付きで心置きなくマンション査定から売却まで進められる

東急リバブル
東急リバブルのメリット・年間取引実績が25,635件
・期間内に売れなかったら東急リバブルが購入してくれる
・補修費用を最長2年間・500万円まで保証
・ビデオ通話でオンライン相談が可能
東急リバブルのデメリット・見栄えをよくするために購入した家具費用は保証されない

東急リバブルは2020年度の不動産取引実績が、25,635件と非常に豊富です。

1日で約70件、20分に1件は取引している計算になるので、豊富なノウハウが蓄積されています。

特徴的なのは、マンション売却時に家具を購入して見栄えよくコーディネートするサービス「アクセル君」です。

インテリアコーディネーターが部屋に合わせた家具をプランニングし、購入希望者の印象を高められます。

一般のお客さんに売れなくても、東急リバブルがリフォーム代を含めて買い取ってくれる、リスク回避の制度です。
売れ残るリスクを最小限に抑えられるため、安心して販売を任せられます。

今なら公式Webサイトの入力フォームから、たった60秒で無料査定が受けられるので、ぜひ試してみてください。

マンション売却は中止できる?やめたくなった場合の対処法

不動産会社の対応が不満だったり、今の購入希望者よりもいい買主が現れたりすれば、やめたくなる場合もあるでしょう。

マンション売却の取り引きを進めていても、関係者の承諾が得られれば中止は十分可能です。

ただ売却活動の進み具合によっては、お金を請求される可能性があるので注意してください。

ポイントになるのは、以下2つの場合です。

  1. 買主と売買契約を交わす前:基本的にお金はかからない
  2. 売買契約を結んだ後:売買代金の一部「手付金」を倍にして支払う

①の買主と売買契約を交わす前なら、基本的にお金はかかりません。

不動産売却では、売主に請求できる費用や請求するタイミングは、宅地建物取引業法で決まっています。

売主から不動産会社に支払うのは「仲介手数料」だけで、請求するのも「売買契約を結んでから」なので、支払う必要はありません。

②の売買契約を結んだ後で中止すると、買主や不動産会社にお金を支払う必要があります。

買主に対しては、売買契約を結んだときに支払われた「手付金」の2倍を払います。

また不動産会社からは、売買契約を結んだときに支払った仲介手数料が戻ってきません。

売主側の都合で契約を破棄するため、相応のペナルティがあると考えておきましょう。

ただ売買契約を結んだ後でも、買主が住宅ローンの審査に落ちたときに契約を解除する「住宅ローン特約」があれば、お金がかからない場合も。

「住宅ローン特約」は、売買契約ごとに内容が違うため、事前に契約書を確認しておく必要があります。

マンション売却におけるよくある質問に回答

最後にマンション査定について、実際に売却を行う人が気になるよくある質問について解説していきます。

マンション売却の流れはどのようになっている?

マンション売却の流れは以下のとおりです。

1. 査定に必要な必要な書類をできるだけ早めに集める
2. 売却したいマンションの査定を不動産会社で行う
3. マンション売却の実績があり信頼できる不動産会社と契約
4.部屋を清掃した上で 購入希望者の内覧対応をする
5. 契約書をしっかり確認して買主と売買契約を結ぶ
6. マンションの引き渡しを進める

詳細は「1.マンション売却の流れは?成功させるための方法を紹介」を確認してください。

マンション売却にかかる費用はどのくらいですか?

マンション売却にかかる費用は以下のとおりです。

  1. 仲介手数料の基本は「売買価格の3%+6万円+消費税」
  2. 登記費用は司法書士へ依頼すれば2万~3万円ほど
  3. 印紙税は契約書の取引に必須で上限は3万円
  4. 住んでいるマンションを売るなら引越し費用も必要
  5. 希望する場合はハウスクリーニング代も必要
  6. 築年数が経っている場合はリフォームをする手も

詳細は「2.マンション売却にかかる費用と相場」を確認してください。

マンションの売却相場やエリアによる査定価格の違いは?

エリアによって異なるものの、2022年も上昇する可能性が高いと予想されます。

詳細は「4.マンションの売却相場はどのくらい?エリアによる売却価格の違い」にて解説しています。

マンション売却の注意点や失敗しないためのコツは?

マンション売却の注意・失敗しないためのコツは、以下のとおりです。

  • 隣人の問題やトラブルがあれば事前に伝えておかないと損害賠償になる危険も
  • ローンが残っているマンションは完済できるか「住宅ローン控除」も含めて確認
  • マンションの取引実績が多い不動産会社を選べば安心
  • 期間に余裕を持って売却活動を進められば失敗する確率が下がる
  • 査定は最低3社の不動産会社で調べれば適切な価格で売れる
  • 売却期間が長引くと価格低下のリスクがある

詳細は「5.マンション売却の注意点は?失敗しないためのコツ」を確認してください。

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