不動産売却でかかる税金はいくら？必要な税金の種類や計算方法から節税対策まで解説

「不動産を売却すると税金がいくらかかるのかが不安…」といったように、不動産売却時にかかるお金の悩みを持っている方も多いのではないでしょうか。

不動産売却には、諸経費や売却時の利益に対して税金が発生します。

本記事では、不動産売却時に発生する税金をわかりやすく説明するだけではなく、節税対策や計算方法をシミュレーションで解説。

たとえ概算であっても不動産売却時にかかる具体的な金額がわかっていれば、慌てる必要がなくなります。

不動産の売却時に税金を払いすぎて損しないための情報も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却にかかる税金は6種類

一戸建て売却やマンション・土地などの不動産売却にかかる税金は以下の6種類です。

それぞれかかる税金の詳細は以下のとおり。

不動産を売却するタイミングでかかる税金

印紙税	売買契約書に貼る収入印紙
登録免許税	不動産の名義変更にかかる
消費税	不動産会社への仲介手数料など

不動産の売却で利益が出た時にかかる税金（譲渡所得税）

所得税	利益分の税を翌年確定申告時に納税
住民税	利益分の税を翌年6月から納税
復興特別所得税	2013年1月1日～2037年12月31日の売却益にかかる

不動産売却時に発生した利益は譲渡所得といい、課税される税金を「譲渡所得税」といいます。

不動産売却に関連する税金の発生タイミングは大きく分けて2つです。

不動産売却時に発生する税金と、売却した利益（売却益）に対してかかる税金の2種類です。売却後に発生する税金には所得税と住民税があります。

不動産売却時と契約時にかかる税金

不動産売却時と、不動産の売買契約成立時の手続きにかかる税金は以下の3つです。

上記の税金は、不動産売却するタイミングで支払うのが一般的です。ただし、金額や計算方法がそれぞれ異なるため、詳しく解説していきます。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書を作成した時に、売買価格に応じて課税されます。税額は以下のとおりです。

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

印紙税は契約書1部につき課税されます。保管用が必要な場合は2部分の印紙税が必要です。

売買契約成立時、金額に応じた収入印紙を契約書に貼付して消印すれば納税完了。

税率は変動する可能性があるため、売買時点での最新の情報を確認しましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産を取得したときに所有者の変更登記に課税される税金です。

税額は登記の種類により税率が異なるため、それぞれの土地や建物の評価額の税率をかけて計算します。売却時の所有権移転に伴う税金の計算は以下のとおりです。

売却した不動産に住宅ローンが残っていた場合「抵当権抹消登記」を売主が負担します。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、以下のとおりです。

消費税

不動産売却時には、成約後に仲介会社へ手数料とその消費税を支払います。

手数料の上限は法律で定められており、以下のとおりです。

参照：国土交通省「宅地建物取引業法」

ほかにも、司法書士や融資手続きの手数料に対して、10％の消費税がかかります。

不動産売却の譲渡所得には税金がかかる

不動産売却で得た譲渡所得には以下の3つの税金が課税されます。

これらの税金は所得税をもとに計算され、所有期間により税率が異なります。具体的には以下のとおりです。

また、所得税と住民税・復興特別所得税の税率は次のとおりです。

所得税

区分	所得税
短期譲渡所得	30％
長期譲渡所得	15％

参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」

所得税の納期限は売却した翌年の3月15日まで、確定申告が必要です。

例えば、2017年の2月1日に購入したマンションを2022年4月1日に売却した場合、居住期間は5年以上です。

一方、売却した年の2022年1月1日時点では、所有期間は4年とカウントされるため、短期譲渡所得（5年以下）の税率で計算します。

実際に5年以上居住していても、税法で定めている所有期間の判断基準では、税率が倍ほど変わりますので正確に確認しておきしょう。

住民税

住民税は各都道府県や各市町村に納める税金であり、税率は以下ように定められています。

区分	住民税
短期譲渡所得	9％
長期譲渡所得	5％

住民税は、不動産売却した翌年の6月から納税が発生します。

所得税とは納付タイミングが異なるため注意が必要です。

復興特別所得税

東日本大震災からの復興のために必要な財源を確保するために導入された税金です。

区分	復興特別所得税
短期譲渡所得	0.63％
長期譲渡所得	0.315％

現時点で、2013年1月1日～2037年12月31日まで課税が発生します。

確定申告時に、所得税と合わせて復興特別所得税も申告し納付します。

不動産売却の譲渡所得にかかる税金の計算方法

譲渡所得の計算は以下のとおりです。

譲渡所得税の計算は、以下のように譲渡所得に譲渡所得税の税率をかけて求めます。

ここで気になるのが専門用語です。計算するために必要な用語について解説しましょう。

譲渡所得の税率と税金

譲渡所得税の内訳は、に合わせた譲渡所得の税率は以下のとおりです。

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所得税	30.0％	15.0％
住民税	9.0％	5.0％
復興特別所得税	0.63％	0.315％
合計	39.63％	20.315％

転売目的での不動産売却を抑制するため、短期期間での売却の税率は高くなります。

譲渡所得の計算に必要な項目

譲渡所得の計算は以下の通りです。

譲渡価格は、不動産売却した価格です。

譲渡費用は不動産を売却するためにかかった費用であり、以下が該当します。

取得費用とは、不動産を購入するためにかかった費用です。

次のような付随費用（手数料・税金）も該当します。

譲渡所得税の税率を使った計算

譲渡所得に税率をかければ、譲渡所得税額が計算できます。

建物売却は取得費から減価償却費を引く

建物の場合、時間が経つほど経年劣化していくので不動産の資産価値は下がります。

経年劣化する部分の価値が減価償却であり、建物のみ適用されます。土地は経年により劣化することがないため適用されません。

減価償却費の計算方法は次のとおりです。

※経過年数の6カ月以上の端数は1年とし、6カ月未満の端数は切り捨て

建物の償却率は次の通りです。

	償却率
木造	0.031
木骨モルタル	0.034
鉄筋コンクリート	0.015
金属造①	0.036
金属造②	0.025

参照：国税庁「建物の取得費の計算」

例えば、3,000万円で購入したマンションを10年後に売却すると、減価償却費は次のように計算します。

このマンションの減価償却費は、405万円です。

この場合、取得費用は購入価格3,000万円から減価償却費の405万円を引いた、2,595万円です。

譲渡所得発生時は確定申告が必要

譲渡所得が発生していれば不動産売却をした翌年に確定申告が必要です。

しかし、課税所得金額や特別控除・特例の有無により、利益が発生しなければ確定申告は不要です。

申告漏れや遅延で正しく納税できなかった場合、追徴課税の納付を求められます。

不動産売却後はすぐに、支払った仲介手数料と売却による収入を確認して、利益が出ていないか慎重に確認しておきましょう。

不動産売却で知っておきたい節税方法介

不動産売却で知っておきたい節税のための特別控除と特例4つを紹介します。

マイホームを売却したら3,000万円特別控除

マイホームを売却したときは、譲渡所得から3,000万円までを控除できます。この適用には、所有期間は関係しません。

例えば、4,000万円で売却したマイホームの取得費や譲渡費用が1,000万円の場合、譲渡所得は3,000万円になります。

ここからさらに、特別控除の3,000万円を控除すると、譲渡所得は0円となり、課税所得が発生しません。

特例の適用の要件は、国税庁ホームページで確認しておきましょう。

ただし、居住物件を売却する際でも、マイホームの買換えや他の特例を適用している場合、3,000万円の特別控除の対象外となる可能性があるたえ、注意が必要です。

参照元：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

注意点は、以下の2点です。

10年以上を超える不動産売却の特例

売却した年の1月1日時点で10年を超えて所有しているマイホームを売った場合にも以下の税率で特例が適用できます。

この特例は、3,000万円控除後の課税所得に対して適用。

6,000万円以下の譲渡所得は税率14.21％で、一般の20.315％より所得税が軽減できます。

納税する金額が大きいため、10年以上住んでから売却した方が節税になります。

参照元：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

空き家を売却するとと3,000万円までの特別控除

亡くなった人の空き家を相続人が売却する場合、譲渡所得の金額から3,000万円控除という特例があり、詳細は以下のとおりです。

空き家を売却したときに発生する税金が最大600万円安くできる特例です。

適用時期は相続発生日から起算して3年を経過する日の12月31日までです。この適用は、2027年12月31日が最後の期限となっています。

また、令和6年1月1日以降に譲渡を行う場合には、相続人が3名以上いると2,000万円までの控除となるため、注意が必要です。

相続した空き家問題で悩んでいる人は、このような特例があることも知っておくと売却しやすいでしょう。

参照元：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

2009年～2010年に取得した5年以上所有の土地を売却した時の特例

2009〜2010年に取得し国内の土地等を5年以上保有して譲渡とした場合は、譲渡所得の金額から1,000万円を控除できる特例です。

譲渡所得の金額が1,000万円に満たない場合でも、その譲渡所得の金額が控除額になり、結果的に全額が対象です。

ただし以下の要件があります。

参照元：国税庁「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲与したときの1,000万円の特別控除」

不動産売却にかかる税金を簡単シミュレーション【ケース別】

4,000万円で購入したマイホームを売却した時、実際にどのくらい税金がかかるのか、簡単にシミュレーションしてみました。

特別控除が適用でき譲渡所得税がかからない場合と、控除が使えず譲渡所得税が発生する2パターンを計算します。

譲渡所得の簡単な計算方法はこちら。

4,000万円で購入したマンションの、10年後の減価償却費は540万円です。

それぞれのケースごとの金額を当てはめながら、特別控除や特例でどれだけ譲渡所得税が安くなるのか計算してみましょう。

ケース①10年所有した不動産を5,000万円で売却したときの税金

10年前に4,000万円で購入し、5,000万円で売却したマンション。

仮に取得諸費用を110万円、譲渡諸費用を180万円とした場合です。

譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得は1,250万円で、マイホームを売却したときの3,000万円控除の特例が適用されると譲渡所得はマイナスとなり、課税所得がないことから税金は0円となります。

もし3,000万円控除の特例が適用されない場合は、5年を超えた長期譲渡所得の税率と譲渡所得を計算すると、以下の譲渡所得税が計算できます。

3,000万円控除の特例が適用できると、約254万円も節税できます。

その他不動産売却時の印紙税が3万円^※、登録免許税が2,000円発生。

物件が居住用マンションのため、2つの不動産（土地・建物）を売却したことになります。

登録免許税は、不動産1つにつき1,000円であり2つあるため、合計2,000円です。

※2022年4月1日からは軽減税率の適用がなくなり、6万円になります。

ケース②4年所有した不動産を8,000万円で売却したときの税金

4年前に4,000万円で購入し、8,000万円で売却したマンションと仮定。

仮に取得諸費用を110万円、譲渡諸費用を270万円とした場合のシミュレーションをしてみましょう。

譲渡所得は4,080万円で、マイホームを売却したときの3,000万円控除の特例が適用されると譲渡所得は、4,080万円－3,000万円＝1,080万円です。

4年前の購入は短期譲渡所得（39.63%）が適用されるため譲渡所得税は約428万円になります。

もし、3,000万円控除の特例が適用されない場合は、以下の税金が課税されます。

3,000万円控除の特例が適用されると、1,617万円－428万円＝約1,189万円の節税です。

その他不動産売却時の、印紙税が3万円^※と登録免許税が2,000円が発生します。

※2022年4月1日からは、軽減税率の適用がなくなり6万円になります。

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